转自大胡子看深圳

不知道大家有没有发现——

【资料图】

楼市有热度的时候，深圳业主比买家更嗨

上周，房地产中介协会的数据显示，深圳最新的二手在售房源数量已经达到了4.7万，相比一月初的时候多了1.3万。

所以，要说谁最想深圳楼市回暖？

那必然是急着抛售的深圳业主啊。

但是，市场经济讲究的是物以稀为贵。

房子多了，竞争大了，也可能会出现一个问题：

房源踩踏、大多数的房子想卖都卖不出去！

最近我在贝壳平台上盘点深圳的二手成交案例的时候，发现市场上确实出现了两极分化。

有的房源，业主挂了500多天，差不多两年了房子还卖不出去；

有的房源，业主挂出来一天就被秒了！

我甚至看到总价1000万以上的房子，有买家一周就拿下。

深圳这些一个星期或一天就能卖出去的房子，到底有什么魔力？下面我给大家仔细分析分析。

在深圳，能迅速成交的房子是有共性的。

我整理了部分短周期成交的房源，成交周期最少的 只要1天 ，周期长的最多只有27天，全部都是挂牌一个月内成交。

这些卖得快的房子有几个非常明显的特点：

1.楼龄短

小区建成时间都在2000年之后，90年代和80年代的小区一套都没有。其中还有不少是楼龄10年之内的次新房。

成交中最老的是2000年建成的 西海岸花园 ，楼龄也就23年，

对于次新小区和老小区，买家的容忍度是完全不同的。

一新遮百丑，只要小区够新，很多小问题买家都可以睁一只眼闭一只眼；

但如果是老房子，买家会对很多问题有犹豫。

小区物业还行不行？小区环境会不会很差？楼梯房以后会不会不好转手？

几个问题一叠加，就算最后买家下手买了，考虑的时间肯定也更长。

2.小面积多

上图中成交房源的面积，绝大部分在90平以下。

大户型只有一套，就是沙井华强城的164平，这套房源我之前的文章详细讲过，大家可以点击原文看之前的文章的分析。

小面积更快成交也好理解，主要就是因为 总价低 ，尤其是房价低于指导价或者接近指导价的话，房子能更快成交。

3.板块集中在核心区和关外核心地段

从板块上看，罗湖、南山和福田3个核心区都有成交；

关外成交的板块集中在区域的核心地段。

比如宝安，成交的板块不是在新安就是在碧海，这两个板块是除了宝中之外宝安最核心的两个板块；

比如龙岗，成交房源都是在大运或者坂田。

为什么这些地段的二手房卖得快？

首先，南山、罗湖和福田的新房少，基本上流通的都是二手房。深圳很多买家都是传统观念，能买关内不买关外，所以关内二手一直不缺市场， 只要价格公道业主愿意降降价让利，促成成交的难度不大。

关外各区中，宝安和龙岗一直都是二手房成交大户。

但这两个片区有差别。

宝安的买家大多是南山的外溢，所以二手市场比较热的是宝中、碧海、新安和西乡这一带，而这一带又恰好是区域中心，成交周期比较短；

龙岗则更多是本地地缘客户，本地人更愿意买核心板块，所以坂田和大运会受青睐。

4.价格够低

说一切道一万，房子能好卖，房价还是根本因素。

我稍微统计了一下，上面图中快速成交的房子中， 6成的房源成交价和指导价的差距在10%以内。

另外一部分成交房源，虽然成交价比指导价高很多，但是和同户型相比报价足够低。

比如蛇口这套 雍景湾 ，成交这套 87平 ，成交价只要1199万，挂出来一周时间就卖掉了。

同户型报价1298万、1350万，至少比成交这套房源要高100万以上。

雍景湾87平，一周内成交

所以，业主别老是问怎么才能把房子快速卖出去。

你如果真想“促销”，最好的妙方就是 降价 ！

如今在深圳买房是一个精细活，买家考虑的事很多，不仅要买对区域能涨，还得考虑未来二手房扎堆房子能不能快速出手。

我觉得，买家以后如果考虑房子未来去化速度，有几个建议可以提供给大家。

①老小区，都是坑

这个观点我们之前的文章已经说了很多次了，在深圳，我界定老小区的年限一般是25年，也就是说2000年之前建成的小区，在深圳都属于老小区。

当然，也不是所有老小区的房子都很难卖。

我仔细查了最近几周成交周期在一个月以内的房源，发现还是有几套很快就卖掉的房子。

但是这些老房子都有两个特点：

第一，有学区加持 ；

第二，成交价低于指导价或者稍微高于指导价

比如百花片区的南天一花园成交价995万，指导价1044万；

八卦岭片区的鹏盛村，成交价只要268万，指导价要338万

全是用牺牲价格的方式换来的闪电成交。

而且最近正值家长集中准备办理小孩入学的周期，如果不是踩在当下这个时间点，恐怕也得有些拉扯，未必能成交这么快。

②大户型，要谨慎

深圳寸土寸金，100平以上就可以称作大户型了。

在关内，除了盐田之外，其他区买大一点倒无所谓，因为关内大户型面对的是豪宅购买力，深圳不缺有钱人。

但是关外区域，尽量就不要买大户型了，因为买关外的群体多数是资金量不高的刚需，没有大户型需求。

当然，关外一些核心片区，比如龙华的红山上塘、宝安的宝中碧海以及龙岗的大运龙中，也会吸引一部分改善群体，在这些地方选到优质盘的大户型，去化是没问题的。

但如果在这些片区买到比较低档的小区，那么大户型房子的竞争力也不强。

③近地铁，卖得快

我研究了几套和指导价差距比较大但是成交很迅速的房源，发现都有一个共性：离地铁近

比如福田沙尾的京基御景华城这套成交，距离赤尾地铁站200米

碧海的中信湾上六座，距离碧海湾地铁站600米；

宝安翻身的西海岸花园，距离翻身地铁站600米

虽然并不是所有快速成交的房子都离地铁站近，但是离地铁站更近的房子，能帮你说服买家用更高的价格入手。

沙尾的京基御景华城成交价470万，同户型挂牌也在470-480万之间，价格相差不大；

碧海的中信湾上六座，成交价340万，和其他同户型报价相当；

西海岸花园这套成交价380万，同户型报价也是390万，业主没怎么降价

所以，地铁的存在不仅有助于业主快速出手，还能有保值作用。

而且，一般有地铁站的地方，周围配套都比较齐全。居住氛围也会更好。

除非你的房子是稀缺的豪宅，否则在深圳， 能在10分钟以内步行到地铁站的小区房子，都是香饽饽。