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深交所再发11问！华侨城巨亏百亿，到底有没有猫腻？|地产|每日快讯

2023-05-01 17:56:28 来源:闺蜜财经


(资料图片仅供参考)

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撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1271篇原创
2022年华侨城巨亏109亿，近期再次受到监管部门的关注。
此前，华侨城曾因2022年预亏80亿—110亿收到深交所关注函。
显然，此前的回复并不能让监管部门满意和放心。
4月22日，深交所再发问询函，提出了11个“灵魂拷问”。要求华侨城5月5日前予以回复和公开披露相关信息。
去年的大行情，不用刻意了解，想必蜜友们也能感受到。房企巨亏都算不上新闻了。
但如果是一家老牌央企，去年前三季度还在盈利，第四季度就巨亏110亿，难免让人生疑。
投资者们真正关心的，恐怕是华侨城去年巨亏百亿是甩掉了历史包袱，还是危机的显现？
01
此次深交所的问询函第一问就是要求华侨城解释业绩“变脸”的主要原因及合理性，以及发出“灵魂拷问”：“分析你公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险”。
首先来看华侨城2022年的成绩单概况：
实现营收767.67亿元，同比下滑25%；
归属净利润净亏109.05亿元，同比大降387%；
扣非净利润巨亏116.44亿元，同比爆降607%；
经营活动产生的现金流量净额-5.75亿元，同比减少103%。
近年来，房地产行业经历了下行周期和深刻的调整。一批以央国企为代表的稳健房企逆势增长，华侨城也是其中的典型代表之一。
2022年，华侨城2大主营业务的业绩高于行业平均水平：
第一，房地产业务收入493.66亿元，同比下滑16.27%，毛利率22%，同比微增0.51%；
第二，旅游综合收入 272.20亿元，同比减少37.16%，毛利率25%，同年减少8个百分点。
2021年，华侨城归属净利润达38亿元；2022前三季度依然保持了盈利，实现归属净利润1.26亿元。
尽管去年前三季度，华侨城的扣非净利润已经为负，但也仅为-2.46亿元。 但去年第四季度，其画风突变，归属净利润净亏110.31亿元，扣非净利润更是净亏113.98亿元。
占总营收比例达64%的房地产业务，营收降幅不到2成，毛利率还微增的情况，净利润却大额亏损，这种情况合理吗？
02
去年房企大额计提减值准备几乎都是常见做法了，行业大环境不好，乘机甩掉“历史包袱”。好歹一个低的基数，2023年的业绩增长也容易一些。
华侨城的巨额亏损也主要来自于计提减值。
深交所的问询函中第2问至第6问，均在要求华侨城说明各项计提减值准备的详细情况，包括涉及哪些项目、项目业态、开发建设状态、可比公司情况等。
2022年报中，华侨城房地产开发项目计提存货跌价准备高达115.07亿元。
但2021年同样是面临行业深度调整+疫情冲击，华侨城仅计提约12.57亿元存货跌价准备。仅仅1年后，计提存货跌价准备增加了8倍多。
此外，华侨城还对固定资产计提减值准备6.73亿元，对投资性房地产计提减值准备1.03亿元，对长期股权投资减值计提准备1.39亿元，对在建工程计提减值准备1.67亿元，对使用权资产计提减值准备1.09亿元。
上述计提的主要资产减值准备，减少了华侨城2022年合并净利润127亿元，减少归属净利润98.7亿元。
而年报及此前的计提资产减值准备的公告中，除了披露长期股权投资主要受易居控股减值计提准备影响外，对于存货跌价准备并未披露具体项目的情况。
在建工程计是对云南华侨城项目计提减值准备了1.67亿元，但并未说明该项目具体减值的合理性及进度等情况。
另外，华侨城的第2大部分业务：旅游综合同样进行了计提减值，主要涉及旅游景区资产计提减值准备。但同样的，对于具体的情况年报中并未给出说明。
据年报显示，2022年，华侨城的文旅项目共接待游客6,184.9万人次，为2021年同期 69%水平；2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）；如按剔除增量项目的可比口径，则为2019年同期53%水平。
旅游业近年来所受冲击，蜜友们是有目共睹。
但上市公司如何进行计提减值准备，却不能凭感觉，否则高管们几十上百万的年薪也太好拿了，而投资者也太容易被“割韭菜”了。
03
问询函中第7至9问，则关注到了华侨城年报中的费用、收入及递延所得税资产下降的情况。
其中，2022年华侨城的投资收益为-24.2亿元，同比下滑324.15%。该项收益占其利润总额比例达24.5%，可见其对巨额亏损的影响。
年报中称这主要受联合营公司投资收益影响，并不具有可持续性。也就说2023年可能就不会存在这二十多亿的亏损了。
对此，深交所的要求很明确，要求华侨城结合联营、合营业企业的经营状况、 财务状况等，说明投资收益的确认依据、测算过程及合理性； 以及请年审机构核查并发表明确意见。
对比来看，费用方面的影响似乎小多了，但有的项目变化较为“诡异”。
2022年，华侨城的销售下滑，销售费用和管理费用也相应减少，但这两项中的“其他费用”却在增长，具体是什么内容却未披露。
期内，其销售费用中的“其他费用”是除市场拓展费用外占比第二多的，达2.18亿元，比2021年增长了34.16%；同期管理费用中占据第二位的“其他费用”7.21亿元，同比增长6.39%。
此外，值得关注的是其现金流骤降和流动性问题。
年报披露，2022年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，同比下滑103%。
对比来看，2021年华侨城收到其他与经营活动有关的现金为1184.38亿元，2022年大幅降低至105.87亿元。其中，2021年，其往来款为246.52亿元，20202降至43.03亿元。
2021年，华侨城支付其他与经营活动有关的现金分别为1125.82亿元，2022年骤降至118.9亿元。
其中，2021年、2022年的往来款项分别为215.71亿元和36.71亿元；其他付现费用分别为 47.28亿元、27.97亿元。
此前，有舆论质疑华侨城2022年报存在“业绩洗澡”。
深交所的问询函直接要求其说明，上述经营活动相关现金大幅减少的“原因及合理性”，质疑其“是否构成财务资助或非经营性资金占用”......
2022年，华侨城的现金及现金等价物减少259.73亿元，期末现金及现金等价物余额由2021年末的672.85亿元降至413.12亿元。
华侨城在年报中称，截至去年底，其现金短债比维持1.53，有较好的安全边际。但债务压力并不轻松。
2022年末，华侨城的资产负债率74.39%，比2021年仅微降0.45%；有息负债余额1281亿元，其中公司短期债务213亿，占有息负债比17%，较年初仅下降3个百分点。
另外，其与关联方的往来款也引起深交所的关注，要求其解释“相关款项是否构成财务资助或者非经营性资金占用”等问题。
从此次问询函的内容来看，华侨城要想用计提减值来甩掉“历史包袱”并不容易。
从近期公布的今年3月经营业绩来看，则已出现改善。
但公告中却有明显错误，连续出现了两次“3月份”的销售业绩，而第二次出现的应该为今年1-3月的累积销售面积及销售额。
作为一家老牌上市央企，截至2022年底，华侨城有约11.27万普通股股东。希望其能真正梳理、审查各项目及财务数据的情况，以严谨的态度对待财报和公告，不辜负这些投资者的支持。
本文未注明数据均来自于华侨城财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
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